— Что сегодня сильнее всего портит облик города?
На мой взгляд, облик города портит визуальный шум и хаотичная застройка — когда дома разной этажности, стилей и цветов лепятся друг к другу без единой архитектурной логики. Вторая проблема — неухоженные территории вокруг новых домов: строители сдали объект, но не создали среды. Именно поэтому мы в Hart Development уделяем внимание не только архитектуре самого здания, но и тому, как оно вписывается в окружение и что остаётся за его пределами.

— Что важнее для города: эффектный небоскреб или уютный и комфортный квартал?
Важно не противопоставлять, а искать баланс. Мы в Hart Development выбираем подход «вертикального города»: высотное здание как ядро, вокруг которого формируется продуманное, человечное пространство для жизни. Я считаю, что настоящий девелопер должен уметь делать и то, и другое, интегрируя высотную архитектуру в среду удобного квартала.

— Что сложнее построить: красивый дом или комфортную среду вокруг него?
Безусловно, комфортную среду. Красивый дом — это вопрос архитектурного решения, квалификации проектировщиков и качества материалов. Это сложно, но технологически решаемо. А вот среда — это про сотни невидимых глазу решений: как организован двор, где находится колясочная, как устроено освещение. Это требует другой философии — мыслить не квадратными метрами, а сценариями жизни будущих жителей. Именно это мы закладываем в проекты «Пьермонт» и «Заря»: чтобы за пределами квартиры жизнь тоже была комфортной.

— Какой дом в Уфе вы считаете эталоном современной архитектуры?
Я бы выделил не один дом, а подход. Для меня эталон — это здания, которые используют природный рельеф как преимущество, а не борются с ним. В Уфе есть удачные примеры — наш ЖК «Пьермонт», где архитекторы обыграли перепады высот, создавая многоуровневые пространства и панорамные виды. В этом смысле наш проект «Пьермонт» на южном склоне как раз и опирается на эту философию: мы встроили дом в рельеф, чтобы из каждой квартиры открывался вид на Белую или на исторический центр.

— Многие видят только готовый дом. А с чего на самом деле начинается строительство? Что происходит задолго до выхода техники на площадку?
На самом деле строительство начинается не с момента, когда на участок заезжает экскаватор, а за год-полтора до этого. Первый этап — это анализ территории: мы изучаем градостроительный потенциал, транспортную доступность, социальную инфраструктуру. Затем идут инженерные изыскания — геология, экология, гидрология. Параллельно мы работаем над проектом планировки и проходим все согласования с городскими властями и ресурсоснабжающими организациями. Только после этого мы начинаем проектирование самого здания. К моменту выхода техники на площадку у нас уже есть полное понимание того, что мы строим, на чём и для кого.

— Насколько сегодня сложно найти в Уфе земельный участок, который действительно подходит для строительства жилого комплекса?
Это большая проблема. Уфа — город с ограниченной территорией, зажатый между реками. Свободных участков под комплексную застройку остаётся всё меньше. Те участки, которые выходят на рынок, часто имеют сложный рельеф, проблемы с инженерией или юридические ограничения. Именно поэтому мы подходим к выбору участка очень взвешенно. Например, для «Пьермонта» мы выбрали локацию на южном склоне — она сложная с точки зрения рельефа, но даёт уникальные видовые характеристики. А для «Зари» — район Сипайлово, где уже сформирована инфраструктура. В обоих случаях мы видели потенциал, который другие могли не заметить.

— Что важнее при выборе участка: расположение, инженерные сети, транспортная доступность или юридическая чистота земли?
Всё это критически важно, убирать что-то одно нельзя. Но если говорить о том, что может убить проект, — это юридическая чистота и инженерные сети. Расположение и транспорт — это маркетинговые преимущества, они влияют на скорость продаж. А вот если участок нехороший в юридическом плане или к нему невозможно подвести коммуникации, проект может не состояться в принципе. Поэтому мы на старте проводим полную комплексную, всестороннюю проверку объекта, чтобы не получить сюрпризов.

— Бывали ли случаи, когда компания отказывалась от перспективного участка после детального изучения? Почему?
Да, и это нормальная практика для ответственного девелопера. Мы можем отказаться от участка, если геология показывает высокие риски, которые невозможно компенсировать технологически или экономически, или если подключение к сетям требует затрат, сопоставимых со стоимостью строительства. Также мы отказываемся, если юридическая проверка вскрывает обременения, которые не могут быть сняты в разумные сроки. Лучше потерять время на поиск нового участка, чем потом объяснять дольщикам, почему проект заморожен.

— Уфа считается одним из самых сложных городов для строительства из-за карстовых пустот. Насколько часто при подготовке площадки вы сталкиваетесь с такими особенностями грунта?
Практически всегда. Уфа расположена в зоне активного карстообразования, здесь широко развиты карстовые и суффозионные процессы. Поэтому мы не воспринимаем карст как исключение — мы к нему готовы на каждом проекте. Вопрос не в том, встретим ли мы карст, а в том, насколько глубоко мы его изучили и какие решения применили. Это часть нашей стандартной процедуры.

— Насколько подробно сегодня изучается геология участка перед началом строительства? Можно ли сказать, что современные исследования практически исключают неприятные сюрпризы?
Исследования проводятся максимально подробно — это комплекс инженерно-геологических изысканий с бурением скважин, лабораторными анализами грунтов и моделированием. Но сказать, что они на 100%  исключают сюрпризы, было бы некорректно. Геология — это наука о вероятностях. Мы можем изучить участок очень глубоко, но подземные процессы динамичны. Поэтому мы не полагаемся только на исследования — мы закладываем инженерные решения с запасом прочности, чтобы компенсировать любые возможные изменения.

— Что происходит, если во время инженерных изысканий специалисты обнаруживают карстовые пустоты? Можно ли безопасно строить на таких участках или от них приходится отказываться?
Обнаружение пустот — это не приговор, а задача для инженеров. Мы анализируем размер, глубину и характер пустот. В большинстве случаев их можно устранить с помощью тампонажа — заполнения специальными составами, которые укрепляют грунт. Также мы можем использовать свайные фундаменты глубокого заложения, которые передают нагрузку на более плотные слои породы. Отказ — это крайняя мера, когда стоимость устранения рисков превышает экономическую целесообразность проекта.

— Как современные технологии позволяют минимизировать риски строительства на карстовых территориях? Насколько это увеличивает сроки и стоимость проекта?
Мы на этапе проектирования закладываем решения, которые делают здание устойчивым даже при подвижках грунта. Безусловно, это увеличивает стоимость — по разным оценкам, на 15−30% по сравнению со строительством на стабильных грунтах. Что касается сроков — геологические изыскания и работы по усилению основания могут добавить к графику 2−4 месяца. Но мы считаем это обязательной инвестицией в безопасность.

— Бывает ли так, что участок выглядит идеальным, но после геологических исследований становится понятно, что строительство на нем невозможно или экономически нецелесообразно?
Да, такие случаи — не редкость. Внешне участок может быть в центре города, с хорошей транспортной доступностью, но геология «убивает» проект. Например, если карстовые пустоты расположены на критической глубине, а их устранение требует таких затрат, что цена квадратного метра становится неконкурентной. В таких случаях мы отказываемся от участка. Это правильное решение, потому что лучше не начинать проект, чем бросить его на полпути или сдать объект с рисками для жителей.

— У людей часто возникает вопрос: «Не опасно ли покупать квартиру в доме, построенном на карстовой территории?» Что бы вы ответили им?
Я бы ответил так: строить на карстовой территории можно и безопасно, если делать это профессионально. Опасность возникает не от наличия карста, а от экономии на геологии и фундаментных работах. Мы в Hart Development не экономим на этом. Мы проходим полный цикл исследований, проектируем фундаменты с многократным запасом прочности и используем современные технологии укрепления грунта. Когда мы сдаём дом, мы уверены в его безопасности — и эту уверенность подтверждаем государственной экспертизой.

— Есть мнение, что карст — главный враг уфимских строителей. Это действительно так? Или современные инженерные решения позволяют держать ситуацию под полным контролем?
Карст — это вызов, а не враг. Враг — это непрофессионализм и желание сэкономить на том, на чём экономить нельзя. Современные инженерные решения действительно позволяют контролировать ситуацию. Мы умеем прогнозировать, усиливать и строить на сложных грунтах. Если бы мы боялись карста, Уфа вообще не застраивалась бы. А она застраивается, и хорошие дома стоят десятилетиями. Главное — делать свою работу качественно.

— Какие инженерные сложности чаще всего возникают еще до начала строительства?
Самая частая сложность — водоотведение и отвод поверхностных вод, особенно на участках со сложным рельефом. Второй момент — это глубина залегания грунтовых вод и необходимость их понижения. Также почти всегда есть вопросы с подключением к городским сетям — мощностей может не хватать, и приходится искать технические решения или договариваться с ресурсниками. Все эти сложности мы выявляем на этапе изысканий и закладываем в проект.

— Что занимает больше времени: строительство самого дома или подготовка площадки и оформление всей документации?
Однозначно подготовительный этап — он может занять до года и более. Строительство самого дома, если говорить о монолитном каркасе, идёт достаточно быстро — этаж в неделю. Но перед этим нужно получить все разрешения, согласовать проект с городом, пройти экспертизу, урегулировать вопросы с сетями. Это бюрократическая и техническая работа, которую не видно снаружи, но без неё нельзя забить первую сваю.

— Насколько сильно особенности грунтов и рельефа Уфы влияют на проектирование жилых комплексов?
Кардинально. В Уфе практически нет идеально ровных площадок. Рельеф и грунты диктуют и этажность, и конфигурацию здания, и тип фундамента. Например, в проекте «Пьермонт» перепад высот на участке мы использовали как архитектурный приём — сделали многоуровневый двор и панорамные виды. Но это же потребовало и сложных инженерных решений по укреплению склона. Поэтому мы не проектируем «дом вообще» — мы проектируем дом под конкретное место.

— Какие современные технологии помогают сократить сроки подготовки строительства без ущерба для качества?
В первую очередь — это моделирование, которое позволяет ещё на этапе проектирования «прожить» все инженерные решения и избежать коллизий на стройплощадке. Также активно используются георадарные исследования для быстрой оценки грунтов и лазерное сканирование рельефа. В организационном плане — это электронный документооборот с городскими службами, который сокращает сроки согласований.

— Насколько тесно приходится взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и городскими службами? Какие вопросы сегодня самые сложные?
Это одна из ключевых зон нашей работы. Мы взаимодействуем с городом на всех этапах — от получения разрешения на строительство до ввода объекта в эксплуатацию. Самые сложные вопросы сегодня — это технические условия на подключение к сетям. Мощности не бесконечны, и иногда мы сталкиваемся с ситуацией, когда город не может дать нужный объём электроэнергии или тепла.

— Часто говорят, что девелопер строит не только дома, но и инфраструктуру. Насколько это соответствует реальности?
Это абсолютная реальность. Когда мы заходим в новый район, мы фактически создаём новый кусок города. Мы строим не только жилые секции, но и внутриквартальные проезды, инженерные сети, озеленение, детские и спортивные площадки.

— Что, на ваш взгляд, сегодня больше всего тормозит развитие новых жилых проектов: нехватка свободных участков, инженерные сети или административные процедуры?
Все три фактора, но если выделить главный — административные процедуры. Участки есть, инженерию мы готовы тянуть сами, но сроки согласований, количество инстанций и изменчивость требований иногда сильно замедляют процесс. Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда проект уже готов, а разрешение на строительство мы получаем месяцами. Это тот самый «административный тормоз», который увеличивает стоимость проекта и отодвигает сроки сдачи.

— На чем точно нельзя экономить при строительстве дома?
На фундаменте и на безопасности. Фундамент — это основа всего. Экономия на геологии, на глубине заложения свай, на бетоне — это риск для жизни людей. И второе — это инженерные системы: электрика, водоснабжение, вентиляция. Если сэкономить здесь, эксплуатация дома превратится в кошмар для управляющей компании и для жителей. Мы в Hart Development на этих статьях не экономим принципиально.

— Что сегодня стоит дороже всего в строительстве: материалы, технологии или работа профессионалов?
Работа профессионалов. Материалы и технологии можно купить, их стоимость более-менее прогнозируема. А вот найти и удержать квалифицированных инженеров, прорабов, монтажников, которые умеют работать с современными материалами и технологиями, — это настоящий дефицит. Рынок труда в строительстве очень конкурентный, и хорошие специалисты стоят дорого. Но мы готовы инвестировать в команду, потому что качество дома определяется не только проектом, но и тем, кто его строит.

— Что сегодня сложнее: построить качественный дом или собрать сильную команду специалистов?
Собрать команду. Технологии строительства отработаны, есть чёткие стандарты, есть проект. Но чтобы этот проект был реализован без ошибок, нужны люди, которые понимают свою ответственность, умеют работать в команде и не боятся сложных задач. Мы в Hart Development также делаем ставку на выращивание собственных кадров — это долгосрочная инвестиция, которая окупается качеством каждого нашего объекта.

— Что чаще всего срывает сроки строительства?
Погодные условия, особенно в Уфе с её долгой зимой, и непредвиденные проблемы с грунтами. Также срывают сроки смежники — поставщики материалов, субподрядчики. Поэтому мы всегда закладываем в график резерв времени и стараемся работать с проверенными партнёрами, которых знаем лично.

— Какая ошибка может стоить строительной компании десятков миллионов рублей?
Ошибка в геологии — например, когда недооценили сложность грунта и фундамент «поплыл» уже в процессе строительства. Это требует остановки работ, перепроектирования, усиления конструкций — всё это колоссальные затраты и потеря времени. Вторая критическая ошибка — юридическая, когда не проверили документы на участок и столкнулись с претензиями третьих лиц. Поэтому мы нанимаем лучших геологов и юристов — это наши «страховые полисы».

— Какая самая неожиданная проблема возникала у вас во время строительства?
Однажды при разработке котлована мы наткнулись на неучтённые подземные коммуникации, которых не было на старых картах. Это потребовало срочного пересмотра проекта, переноса части фундамента и дополнительных согласований. Проблема была решена, но она научила нас всегда делать дополнительную «разведку» на местности, даже если есть официальные данные.

— Есть мнение, что хороший застройщик — это тот, чьих ошибок никто не замечает. Вы согласны с этим?
Частично согласен. В идеале — да, жители не должны видеть наших ошибок, потому что их просто нет или они исправлены до того, как стали заметны.

— Почему проект получил название «Пьермонт»? Что, по вашему мнению, станет визитной карточкой этого проекта?
«Пьермонт» (Piermont) — это область в Италии, известная своими холмами и изысканной архитектурой. Мы выбрали это название, потому что оно отражает атмосферу этого места: наш ЖК строится на южном склоне с панорамными видами на реку Белую и город. Визитная карточка «Пьермонта» это интеграция в рельеф: многоуровневый двор, квартиры с террасами, урбан-виллы, многоуровневый паркинг, конечно, видовые характеристики.

— Что в «Пьермонте» невозможно увидеть на рендерах, но жители оценят уже после переезда?
Качество звукоизоляции и микроклимат. На рендерах видно, как красиво, но не видно, как тихо внутри, как работает вентиляция, как зимой сохраняется тепло, а летом — прохлада. Также на рендерах не передать ощущение пространства — высоту потолков, ширину коридоров, удобство лифтов. И ещё — прекрасное комьюнити: когда в доме живут люди с похожими ценностями, это создаёт особую атмосферу, которую невозможно нарисовать.

— Чем принципиально отличается бизнес-класс от комфорт-класса?
Бизнес-класс — это про внимание к деталям и сервису. В бизнес-классе выше потолки, больше площадь квартир, качественнее отделка мест общего пользования, более масштабные планировки. Но главное — это инфраструктура внутри дома: коворкинги, лаунж-зоны, библиотека, детские всесезонные игровые, подземный паркинг, закрытая территория. В комфорт-классе тоже есть всё необходимое, но бизнес-класс предлагает «опции премиум-пакета» как стандарт. Именно поэтому «Пьермонт» — это настоящая курортная резиденция, а не просто жилой комплекс.

— Почему вы вышли на строительный рынок именно с проектом бизнес-класса? Обычно девелоперы начинают с комфорт-класса.
Мы пришли на рынок не как «новички», а как команда с опытом, и решили сразу заявить о себе проектом, который задаёт новый стандарт качества в Уфе. Бизнес-класс — это про сложность, про внимание к деталям, про умение работать с требовательной аудиторией. Если мы можем сделать качественный бизнес-класс, значит, мы можем сделать любой проект. И наш следующий проект — «Заря» в Сипайлово — это уже комфорт-класс, но с тем же уровнем ответственности.

— Если говорить о «Заре», которая строится в Сипайлово. Сегодня покупатели стали гораздо требовательнее. Чем этот жилой комплекс способен удивить человека, который видел уже десятки новых проектов?
«Заря» удивит продуманностью даже в мелочах и локацией. Сипайлово — это сформированный район с понятной инфраструктурой: школы, садики, Кашкадан, «Планета». Мы встраиваемся в уже сложившуюся жизнь. При этом мы даём современные планировки и внутреннее пространство, которое не уступает бизнес-классу по качеству. 

— Есть ли в «Заре» решение, которое увеличило стоимость строительства, но вы сознательно не стали на нем экономить, потому что оно действительно важно для будущих жителей?
Да, мы сознательно пошли на увеличение толщины перекрытий и усиленную звукоизоляцию между квартирами. Это не самая очевидная вещь для покупателя на этапе выбора, но она критически важна для комфортной жизни. Второе решение — это качественные лифты и входные группы. Мы не ставим типовые бюджетные лифты — мы выбираем надёжное оборудование, которое будет работать без сбоев десятилетиями. Да, это увеличивает стоимость, но это наш принцип: экономить на том, что люди будут использовать каждый день, нельзя.

— Зачем комфорт-классу дизайнерские лобби, лапомойки, колясочные и другие сервисы? Это действительно необходимость или уже новый стандарт?
Это уже новый стандарт, причём не только для бизнес-класса. Современный покупатель и в комфорт-классе хочет чувствовать, что он живёт не в «человейнике», а в продуманном пространстве. Дизайнерское лобби — это лицо дома, место, где начинается и заканчивается каждый день. Колясочные и лапомойки — это решение конкретных бытовых проблем, которые делают жизнь проще. Мы не считаем это излишеством — мы считаем это обязательным уровнем сервиса, без которого дом не может называться современным.

— Какой самый важный урок вам дала строительная отрасль?
Самый важный урок — это то, что строительство — это не про бетон и арматуру, а про доверие. Люди вкладывают в квартиру свои накопления, иногда целую жизнь. Они доверяют нам своё будущее. И это доверие нужно оправдывать каждым решением — от выбора участка до качества штукатурки в подъезде. В строительной отрасли не бывает мелочей: каждая ошибка становится чьей-то проблемой. Поэтому мы строим не просто квадратные метры, мы строим дом, в который людям захочется возвращаться. Это и есть главный урок. И он остаётся с нами в каждом проекте — и в «Пьермонте», и в «Заре».